Partagez
En savoir plus sur ces assurances?

Quelques conseils aux bailleurs pour rédiger un contrat de bail

Tout ce que vous devez savoir

​Les règles du jeu pour un contrat de bail sont fixées par la loi. Vous bénéficierez ainsi vous-même et votre locataire d'une sécurité suffisante. Vous trouverez ici de plus amples informations sur le contrat de bail, sa durée,  sa résiliation et son enregistrement, l'état locatif et la garantie locative.

Le contrat de bail

Le contrat de bail pour une résidence principale doit être établi par écrit. Les anciens contrats de bail antérieurs au 15 juin 2007 peuvent éventuellement encore être verbaux. Le contrat de bail doit reprendre les éléments suivants :

  • l'identité de toutes les parties au contrat,
  • la date de prise d'effet du contrat,
  • l'indication de toutes les pièces et parties du bâtiment faisant l'objet de la location,
  • le montant du loyer.
Réduire

État locatif

Si vous mettez une maison ou un appartement en location, le bâtiment devra répondre à un certain nombre d'exigences de base en matière de sécurité, de santé et de salubrité. Cela concernera notamment la stabilité du bâtiment, l'humidité et la ventilation, l'accessibilité, ...

Avant de conclure le contrat de bail, constatez de préférence avec le locataire l'état locatif, éventuellement en présence d'un expert. Cela se fera sous la forme d'un état des lieux détaillé, qui sera joint en annexe du contrat du bail. Sans état des lieux, il vous sera impossible de faire enregistrer le contrat de bail ou d'exiger des dommages et intérêts en cas de dégâts locatifs. Vous n'aurez en effet aucune preuve que les dommages n'existaient pas au moment de l'emménagement du locataire dans votre bien.  
Réduire

Garantie locative

Si elle n'est pas rendue obligatoire par la loi, vous aurez toutefois tout intérêt à exiger le versement d'une garantie locative avant que le locataire n'emménage dans votre bien. Cela devra alors être stipulé clairement dans le contrat de bail. La loi prévoit trois types différents de garanties locatives, au choix des parties.

  1. Votre locataire verse au maximum deux mois de loyer sur un compte bloqué à son nom.
  2. Votre locataire constitue une garantie locative correspondant à trois mois de loyer maximum à travers un versement mensuel à une banque, le tout étalé sur un maximum de trois ans.
  3. Votre locataire opte pour une garantie bancaire pour laquelle le CPAS introduit une demande auprès d'une banque. Cette garantie s'élève au maximum à trois mois de loyer.

Il est vivement déconseillé de demander de l'argent en liquide au locataire à titre de garantie.

Réduire

Enregistrement du contrat de bail

Le propriétaire a deux mois maximum après la signature du contrat pour le faire enregistrer. C’est obligatoire. Vous risquez une amende en cas de non-respect ou de retard et tant que le contrat de bail n'est pas enregistré, votre locataire peut le résilier sans délai de préavis ni indemnité.
 
Pour faire enregistrer un contrat de bail, vous devez remettre une copie du contrat de bail signé par les deux parties et de l'état des lieux au bureau d'enregistrement compétent du lieu où se situe l'immeuble
loué. Cela peut se faire par internet, par courrier, e-mail ou fax. Vous pouvez aussi vous rendre sur place.

L'enregistrement d'un contrat de bail est gratuit pour une habitation affectée exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule.
Réduire

Durée du contrat de bail

Pour un contrat de bail pour la résidence principale du locataire, conclu après février 1991, la loi sur les loyers opère une distinction entre : 

  • les contrats de trois ans ou moins,
  • les contrats de neuf ans ou plus (y compris les contrats pour la durée de vie du locataire).

En principe, la durée du contrat de bail sera fixée dans le contrat proprement dit.

En l'absence de mention d'une durée de location ou si la période est supérieure à trois ans, le contrat de bail sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans.

La période de location sera surtout importante pour connaître les droits et obligations du locataire et du bailleur à la résiliation du contrat.

Réduire

Résiliation du contrat de bail

  • Contrat de trois ans ou moins
    Le contrat ne peut être résilié qu'à la date d'échéance, moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance.

    Vous pouvez prévoir d'autres possibilités de résiliation dans le contrat de bail (comme les possibilités prévues pour les contrats de bail de neuf ans ).

    Si aucun préavis n'est donné, le locataire pourra rester dans le bien. Le contrat continuera à courir et sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans.

 

  • Contrat de trois ans ou plus (ou à durée indéterminée)
    Selon la loi, il s'agit d'un contrat de bail de neuf ans ou plus.
    Cela signifie que :
    • Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sans motivation. Il y a toutefois un délai de préavis de trois mois à respecter et votre locataire doit payer une indemnité de résiliation durant les premières années du contrat de bail. 
    • Vous pouvez mettre un terme au contrat de bail :
      • À tout moment, moyennant un délai de préavis de six mois, mais sans indemnité si vous souhaitez occuper personnellement l'habitation. Cela sera également possible si les personnes suivantes souhaitent emménager dans l'habitation : vos descendants, vos enfants adoptifs,
        vos parents en ligne ascendante, votre époux(se), ses descendants, ses parents en ligne ascendante et enfants adoptifs, vos parents en ligne collatérale et les parents en ligne collatérale de votre époux(se) jusqu'au troisième degré.
      • Après trois ou six ans, avec un délai de préavis de six mois :
        • pour effectuer des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation. Vous ne devrez pas payer d'indemnité de préavis au locataire.
        • sans motif. Vous devrez alors payer une indemnité de préavis au locataire. Celle-ci s'élèvera à neuf mois de loyer si vous résiliez le contrat de bail après trois ans, et à six mois si vous résiliez le contrat de bail après six ans.
      • Après une période de location de neuf ans, sans donner de raison. Résiliez le contrat au moins six mois avant l'échéance. Vous éviterez ainsi de devoir payer une indemnité.

Si aucune des deux parties ne résilie le contrat après neuf ans, celui-ci sera automatiquement prolongé pour trois ans, aux mêmes conditions. À partir de ce moment-là, vous pourrez - tout comme le locataire - le résilier tous les trois ans.

Réduire

Litiges locatifs

Un litige locatif peut survenir aussi bien pendant la période de location qu'au terme du contrat de bail. Pensez par exemple au locataire qui ne paie pas son loyer, n'entretient pas bien le logement ou ne respecte pas ses autres obligations. Ou pensez encore aux possibles litiges et discussions à propos d'éventuels dégâts locatifs et de la libération de la garantie locative. Le règlement d'un litige locatif peut se faire à l'amiable. Mais parfois, une procédure judiciaire sera inévitable.

Le Pack Bailleur  d'AG Insurance vous aidera à défendre vos intérêts et vous apportera un soutien financier. 

Sources:

www.belgium.be

Réduire