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Quelques conseils aux locataires avant de signer un contrat de bail

Tout ce que vous devez savoir

​Les règles du jeu pour un contrat de bail sont fixées par la loi. Vous bénéficiez ainsi, en tant que locataire, d'une sécurité suffisante. Vous trouverez ici de plus amples informations sur le contrat de bail pour votre résidence principale. Plus précisément sur l'état locatif, la garantie locative, la durée et la résiliation du contrat de bail, et son enregistrement.

Le contrat de bail

Le contrat de bail pour une résidence principale doit être établi par écrit. Les anciens contrats de bail antérieurs au 15 juin 2007 peuvent éventuellement encore être verbaux. Le contrat de bail doit reprendre les éléments suivants :

  •  l'identité de toutes les parties au contrat,
  •  la date de prise d'effet du contrat,
  •  l'indication de toutes les pièces et parties du bâtiment faisant l'objet de la location,
  •  le montant du loyer.
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État locatif

Si vous mettez une maison ou un appartement en location, le bâtiment devra répondre à un certain nombre d'exigences de base en matière de sécurité, de santé et de salubrité. Cela concernera notamment la stabilité du bâtiment, l'humidité et la ventilation, l'accessibilité, ...

Avant d'emménager, vous établirez  donc un état locatif avec le propriétaire, éventuellement en présence d'un expert. Cela se fera sous la forme d'un état des lieux détaillé, qui sera joint en annexe du contrat du bail. L'état des lieux servira également à constater les éventuels dommages au terme de la location. Découvrez ici à quoi doit ressembler un état des lieux et les raisons pour lesquelles il sera utile.

Saviez-vous que le Pack Locataire d'AG Insurance peut vous aider à trouver un expert pouvant établir pour vous un état des lieux ? Et aussi vous aider en cas de questions ou litiges au sujet de votre contrat de bail ?

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Garantie locative

Une garantie locative n'est pas requise par la loi, mais le plus souvent votre bailleur en exigera une avant que vous emménagiez. Dans ce cas, la garantie locative devra être mentionnée clairement dans le contrat de bail.
La loi prévoit trois types de garantie locative, au choix des parties :

  1. Vous versez au maximum deux mois de loyer sur un compte bloqué à votre nom.

  2. Vous constituez une garantie locative correspondant à trois mois de loyer maximum en effectuant un versement mensuel à une banque, durant un maximum de trois ans.

  3. Vous optez pour une garantie bancaire pour laquelle le CPAS introduit une demande auprès d'une banque. Cette garantie s'élève au maximum à trois mois de loyer.

En cas d'accord écrit entre vous-même et le propriétaire à la fin du contrat de bail, la banque pourra vous reverser la garantie et les intérêts. Il est donc déconseillé de payer la garantie locative en liquide au propriétaire. Le bailleur ne pourra pas vous y obliger.

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Durée du contrat de bail

Pour un contrat de bail pour votre résidence principale, conclu après février 1991, la loi sur les loyers opère une distinction entre :

  • les contrats de trois ans ou moins,
  • les contrats de neuf ans ou plus (y compris les contrats pour la durée de vie du locataire).

La durée du contrat de bail est fixée dans le contrat proprement dit.

En l'absence de mention d'une durée de location ou si la période est supérieure à trois ans, le contrat de bail sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans.

La période de location sera surtout importante pour connaître les droits et obligations du locataire et du bailleur en matière de résiliation du contrat.

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Résiliation du contrat de bail

  • Contrat de trois ans ou moins
    Le contrat ne peut être résilié qu'à la date d'échéance, moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance.

    Le contrat peut prévoir autre chose. Lisez-le attentivement !

    Si aucun préavis n'est donné, vous pourrez rester dans le bien. Le contrat continuera à courir et sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans. 
  • Contrat de trois ans ou plus (ou à durée indéterminée)
    Selon la loi, il s'agit d'un contrat de bail de neuf ans ou plus.
     Cela signifie que :
    • vous pouvez mettre un terme au contrat à tout moment, sans motif. Il y a toutefois un délai de préavis de trois mois à respecter et, les premières années, une indemnité de préavis à payer. Celle-ci s'élève à :
      • trois mois de loyer la première année,
      • deux mois de loyer la deuxième année,
      • un mois de loyer la troisième année.
    • le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail avant la fin du bail, mais uniquement pour certaines raisons et selon des règles strictes. Il pourrait par exemple décider de mettre un terme au contrat de bail pour faire effectuer de gros travaux ou pour occuper lui-même l'habitation.
    • après une période de location de neuf ans, les deux parties peuvent résilier le contrat de bail sans justification. Si le contrat est résilié au moins six mois avant l'échéance, aucune indemnité n'est due.

Si aucune des deux parties ne résilie le contrat après neuf ans, celui-ci sera automatiquement prolongé pour trois ans, aux mêmes conditions. À partir de ce moment-là, vous pourrez - tout comme le bailleur - le résilier tous les trois ans. Vous ne serez pas non plus redevable de la moindre indemnité si vous respectez le délai de préavis de six mois.

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Enregistrement du contrat de bail

Le bailleur a deux mois maximum après la signature du contrat pour le faire enregistrer. Ceci est obligatoire, de manière à donner au contrat de bail une ‘date ferme’. À compter de cette date, vous serez protégé par exemple contre une expulsion en cas de vente du bien en location.

Si vous constatez que le bailleur n'a pas fait enregistrer le contrat de bail dans les délais, vous pourrez résilier le contrat sans préavis ni indemnité. Vous pourrez aussi faire enregistrer vous-même le contrat de bail. Vous devrez fournir pour cela une copie du contrat de bail signé par les deux parties et de l'état des lieux au bureau d'enregistrement compétent. L'enregistrement est gratuit et peut se faire sur internet, par courrier, e-mail, fax ou sur place.

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Litiges locatifs

Au terme du contrat de bail, vous devrez quitter l'habitation dans l'état tel que décrit dans l'état des lieux. En cas de discussion au sujet d'un sinistre, mais aussi si le bailleur ne respecte pas ses obligations, une assurance comme le Pack Locataire d'AG Insurance sera assurément utile pour défendre vos intérêts.


Sources :
www.belgium.be

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