Het belang van een plaatsbeschrijving en een huurcontract

De plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van de toestand waarin de huurwoning zich bevindt bij het begin van de huurperiode.

Een goede plaatsbeschrijving biedt houvast en vermijdt eventuele discussies achteraf over de aansprakelijkheid van de huurder.

Aan het einde van de huurperiode moet uw huurder de huurwoning teruggeven in haar oorspronkelijke staat. Om na te gaan of dit het geval is, vergelijken de partijen op dat moment de woning met de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Met schade door overmacht, ouderdom of normale slijtage wordt geen rekening gehouden. Voor alle andere schade is uw huurder aansprakelijk. De plaatsbeschrijving is dus een belangrijk referentiepunt. Als er geen plaatsbeschrijving is, gaat de wet er van uit dat de huurder het pand teruggeeft in de toestand waarin hij of zij het gekregen heeft.

U kan een beroep op een expert doen of samen met de huurder zelf de plaatsbeschrijving opmaken. Om geldig te zijn, moet ze onder andere aan de volgende voorwaarden voldoen.

• Verhuurder en huurder moeten bij het opmaken van de plaatsbeschrijving aanwezig zijn.
• Verhuurder en huurder moeten het document dateren en ondertekenen.
• De plaatsbeschrijving moet voldoende gedetailleerd zijn. Vage omschrijvingen als 'beide partijen erkennen dat het pand in goede staat is', volstaan niet.
• De plaatsbeschrijving moet geregistreerd zijn; Dit is niet verplicht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (hierna: Brusselse Gewest).
• …

Met een professionele expert erbij bent u zeker dat de plaatsbeschrijving goed is opgesteld. Als u samen een expert aanduidt, delen u en de huurder de kosten. U kan ook uw eigen expert aanduiden, die u dan zelf betaalt (de huurder kan ook zijn eigen expert aanduiden en betalen).

Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, maar u hebt er alle belang bij om een huurwaarborg te eisen vóór de huurder in de woning intrekt. Deze waarborg moet duidelijk in de huurovereenkomst vermeld staan. De wet voorziet in drie verschillende soorten huurwaarborgen, de partijen kunnen zelf kiezen.

1. De huurder stort maximaal twee (in het Brusselse en Waalse Gewest) tot drie (in het Vlaamse Gewest) maanden huur op een geblokkeerde rekening op zijn of haar naam.
2. Uw huurder stelt maximaal drie maanden huur samen via een maandelijkse betaling aan een bank. Dit gebeurt gespreid over maximaal drie jaar.
3. Uw huurder opteert voor een bankwaarborg waarvoor het OCMW een verzoek indient bij een bank. Deze waarborg bedraagt maximaal drie maanden huur.

De eigenaar heeft na de ondertekening van het contract maximaal twee maanden de tijd om het huurcontract te laten registreren. Dit is verplicht. U riskeert een boete bij niet-naleving of vertraging en zolang het huurcontract niet geregistreerd is, kan uw huurder de huurovereenkomst zonder opzegtermijn en vergoeding opzeggen mits hij bepaalde vormen naleeft.

Om een huurcontract te laten registreren, moet u een kopie van de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving bezorgen aan het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het huurpand gelegen is. Dit kan via internet, post, e-mail of fax. U kan ook ter plaatse gaan.

Door de registratie is het huurcontract tegenstelbaar aan andere partijen dan de huurder of verhuurder. 

Bij een huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats van de huurder is de negenjarige huur de standaardhuur in de drie gewesten. Een huurcontract voor korte duur, 3 jaar of minder, is ook mogelijk. Een huurcontract kan ook voor meer dan 9 jaar worden afgesloten of voor het leven.

De duur van de huurovereenkomst moet in de overeenkomst zelf worden vastgelegd.

Staat er geen huurperiode vermeld of is de periode langer dan drie jaar, dan wordt het huurcontract beschouwd als een huurcontract van negen jaar.

De huurperiode is vooral van belang om de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij de beëindiging van het huurcontract te kennen.

• Huurcontract van 9 jaar
  

Een huurcontract van 9 jaar eindigt na die periode mits u minstens 6 maand voor de vervaldag opzegt. Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst telkens voor een duur van 3 jaar verlengd onder dezelfde voorwaarden.

U kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maand:

• om het goed zelf en werkelijk te betrekken of te laten betrekken door welbepaalde familieleden.
  
  

Wanneer de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste periode van 3 jaar, kan de opzeggingstermijn in het Vlaamse Gewest niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

• bij het verstrijken van de eerste en de tweede periode van 3 jaar:
  *  om het goed of een deel ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren (en in het Waalse Gewest op elk moment als u verschillende logementen in hetzelfde gebouw verhuurt en u de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar opzegt) ,
  
  * of zonder motivering mits een vergoeding te betalen van 9 of 6 maand huurprijs naargelang het contract een einde neemt na de eerste resp. tweede periode van 3 jaar.
  
  Als u zonder buitengewone omstandigheden te bewijzen het goed niet betrekt binnen de gestelde termijn en voorwaarden, heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maand huur.
  
   

• Huurcontract van korte duur 
  
  Een huurovereenkomst kan schriftelijk worden afgesloten voor een duur van 3 jaar of minder. Ze kan onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn. In het Vlaamse Gewest kan dit eenmaal, in het Brusselse Gewest kan dit eenmaal of meermaals, in het Waalse Gewest kan dit tweemaal.
  
  

De huurovereenkomst van korte duur loopt ten einde op voorwaarde dat u ze minstens drie maanden voor het verstrijken van de overeengekomen termijn opzegt. In het Brusselse Gewest kan dit voor een overeenkomst met duurtijd vanaf zes maand. 

In het Brusselse en het Waalse Gewest kan u de huurovereenkomst enkel voortijdig beëindigen na het eerste huurjaar op voorwaarde van een vooropzeg van 3 maanden en een vergoeding die gelijk is aan een maand huur.

In het Vlaamse Gewest kan u een huurcontract van korte duur niet te allen tijde beëindigen. 

Zonder tijdige opzeg blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden lopen. Ze wordt automatisch beschouwd als een overeenkomst van 9 jaar (vanaf de oorspronkelijke begindatum).